公募REITs新面孔持续涌现 市场稳步走向成熟

基础设施REITs作为基础设施建设和金融领域重要的交叉创新工具，为社会资本开辟了新的投资路径。2020年4月，中国证监会和国家发改委联合发布了相关通知及其配套指引，构成了我国REITs市场的顶层制度框架，标志着公募REITs市场的正式启动。

自2021年首批公募基础设施REITs上市交易以来，我国REITs市场迅速发展，试点行业不断扩展，现已涵盖保障性租赁住房、水利设施、旅游基础设施、消费和商业等领域。通过金融资产的力量，REITs为实体经济和优质项目的发展提供了坚实的支持。截至2024年9月25日，已有45只公募REITs上市交易，交易金额合计达到1256亿元。

尽管我国公募REITs已初步实现了从理论设计到实践应用的跨越，但与海外市场相比仍有发展空间。未来建议关注资产质量、税收激励措施以及流动性的提升，逐步增强REITs产品在促进经济社会发展和丰富资本市场产品线中的效用。

我国公募REITs市场正式迈入常态化发行新阶段，发行审批流程显著提速。权益属性的认定、全面常态化发行的推动，以及印花税减免等政策层面的规范和利好，是提升市场热度的关键动力。目前，我国公募REITs发行坚持较高的上市标准、“公募基金+资产支持证券”的产品结构，以及相对严格的扩募并购规则，最大程度地对项目风险进行了预防与控制，但也制约了发行效率及盘活资产能力的提升。

项目合规审核流程严格，“公募基金+资产支持证券”模式下REITs基金搭建流程复杂，减缓了公募REITs发行的提速。发行过程受到国家发改委、中国证监会以及交易所的共同监管，确保了项目质量，但多重架构延长了发行前的准备时间与后期项目运营的负担。

配套支持性税收政策尚未完善，原始权益人推动REITs项目的动力受限。税收政策直接影响REITs运行成本，进而影响产品收益率。虽然2024年9月发布的文件对企业改制重组环节中的印花税做了减免，但与海外成熟的REITs市场相比，我国的配套税收优惠政策仍有待进一步完善，以提高通过发行公募REITs产品作为融资渠道的性价比。

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